A "Guerra" dos Airbnbs: Como Equilibrar Rentabilidade Imobiliária e a Gestão dos Condomínios

O cenário urbano de Maringá vem passando por uma transformação visível a olhos vistos. Quem caminha pelo Novo Centro, pela Zona 01 ou pelas imediações das zonas universitárias percebe o avanço acelerado de novos empreendimentos verticais focados em studios e apartamentos compactos. Projetados sob o conceito de "condomínios-clube" — equipados com lavanderias coletivas, espaços de coworking e áreas de lazer otimizadas —, esses imóveis atendem a uma forte demanda de mercado e consolidam uma tendência global: a locação de curtíssima temporada por plataformas digitais, popularmente conhecida pelo nome de sua principal pioneira, o Airbnb.

No entanto, por trás do brilho dos novos investimentos e da inegável capacidade de gerar renda, surge um debate complexo que desafia a rotina das gestões condominiais. O fenômeno, muitas vezes apelidado nos bastidores do setor de a "guerra" dos Airbnbs, reflete o choque cultural e operacional entre o morador tradicional — que busca estabilidade, sossego e segurança de longo prazo — e o usuário sazonal, que utiliza o espaço de forma temporária e dinâmica.

Neste cenário de transição, a grande questão para o mercado não reside na proibição cega, mas sim na governança: como alinhar o legítimo direito de propriedade e a busca por lucro com o bem-estar e a segurança da coletividade?

O Vetor do Crescimento: Turismo de Negócios, Eventos e Acadêmicos

É fundamental compreender que o crescimento do modelo de short stay (estadia curta) em Maringá não ocorre por acaso. Diferente de balneários litorâneos, onde a sazonalidade é ditada pelas férias e pelo clima, a Cidade Canção atrai um fluxo constante e qualificado de visitantes motivado por três pilares principais:

1. Turismo de Negócios e Grandes Eventos: A força do agronegócio, do setor de tecnologia e do comércio regional atrai milhares de profissionais ao longo do ano para feiras no Parque de Exposições, congressos corporativos e encontros setoriais.

2. Polo de Saúde e Concursos: Como referência médica regional, a cidade recebe pacientes e profissionais de saúde em trânsito permanente. Da mesma forma, grandes concursos públicos movimentam o setor de hospedagem em finais de semana específicos.

3. Ecossistema Universitário: Professores visitantes, palestrantes, pesquisadores e estudantes de pós-graduação necessitam de moradia funcional e bem localizada por períodos que variam de poucos dias a escassas semanas.

Para os proprietários e investidores, além das imobiliárias que gerenciam essas carteiras, as plataformas digitais surgem como uma ferramenta indispensável de eficiência econômica. Trata-se de uma alternativa lucrativa que evita a ociosidade de imóveis que, de outra forma, poderiam ficar fechados, gerando prejuízos com taxas fixas de condomínio e IPTU, além de comprometer a liquidez do ativo imobiliário. A rentabilidade legítima desse modelo oxigena a economia local e valoriza o patrimônio construído.

O Desafio dos Síndicos: Administrar a Exceção que Virou Regra

Se por um lado a flexibilidade atrai o investidor, por outro ela impõe uma carga de trabalho inédita sobre os ombros dos síndicos e gestores condominiais. Administrar um edifício residencial onde o fluxo de moradores é constante difere drasticamente de gerenciar um condomínio que opera, na prática, com uma rotatividade semelhante à da hotelaria, mas sem a estrutura nativa de uma recepção hoteleira.

As principais dores relatadas pelos gestores em Maringá envolvem:

• Segurança e Controle de Acesso: A identificação rápida e rigorosa de quem entra e sai do edifício torna-se complexa quando as chaves ou senhas mudam de mãos várias vezes na mesma semana.

• Uso das Áreas Comuns: O uso frequente de espaços compartilhados, como academias, piscinas e churrasqueiras por usuários temporários, pode gerar atritos com os moradores fixos, que muitas vezes sentem sua privacidade e rotina invadidas.

• Sobrecarga Operacional: Funcionários da portaria e da limpeza precisam lidar com demandas crescentes de orientação a novos hóspedes, entrega de chaves e fiscalização de normas internas que os usuários sazonais muitas vezes desconhecem.

O Tabuleiro Jurídico: O Entendimento do STJ e o Peso dos Dois Terços

Para pacificar esse território de disputas, o sistema jurídico brasileiro precisou intervir. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou um entendimento que hoje serve de norte para todo o país: a locação de curta temporada por plataformas digitais não pode ser proibida de forma arbitrária pelo síndico, mas a convenção do condomínio tem total soberania sobre o tema.

Segundo o entendimento majoritário do tribunal, a alta rotatividade e a exploração reiterada e profissionalizada da unidade residencial podem vir a descaracterizar a destinação estritamente residencial do condomínio. Portanto, definiu-se a seguinte regra de ouro:

• Se a convenção do condomínio for omissa ou se houver o desejo de proibir ou regulamentar o modelo, a palavra final caberá à Assembleia de Condôminos.

• Para que o uso do Airbnb seja expressamente autorizado ou proibido em convenções antigas, exige-se o quórum qualificado de dois terços (2/3) dos votos de todos os condôminos.

Essa definição jurídica trouxe segurança aos síndicos, pois retirou o peso de decisões individuais e centralizou a governança no órgão máximo de deliberação do prédio: a vontade coletiva dos proprietários.

O Caminho do Meio: Boas Práticas e Conciliação

O segredo para superar a dicotomia entre proibição e caos reside na palavra regulamentação. Condomínios modernos em Maringá demonstram que é perfeitamente possível harmonizar os interesses desde que regras claras sejam estabelecidas no Regimento Interno. Algumas soluções práticas incluem:

1. Identificação Prévia Obrigatória: Estabelecer a obrigatoriedade de o proprietário enviar os dados cadastrais, cópia de documento e foto do hóspede com antecedência mínima de 24 horas para a administração do prédio ou portaria.

2. Restrições de Áreas Críticas: Limitar o acesso de locatários de curtíssima temporada (por exemplo, estadias inferiores a cinco dias) a espaços de lazer específicos, como salões de festas e piscinas, preservando o conforto dos moradores permanentes.

3. Tecnologia de Acesso Inteligente: Adotar fechaduras eletrônicas nas unidades, cujas senhas ou tags de acesso expirem automaticamente no horário exato do check-out, integrando o sistema à portaria remota do edifício e reduzindo a dependência de intermediação humana na entrega de chaves.

O Papel do Secovi Noroeste como Agente de Equilíbrio

Nesse debate de contornos profundos, o Secovi Noroeste assume um papel estratégico fundamental. Como o sindicato que representa a habitação e o mercado imobiliário na região, a entidade posiciona-se como o principal campo de mediação, equilíbrio e esclarecimento para todas as partes envolvidas.

Através de seus canais de comunicação, assessorias jurídicas e de iniciativas de capacitação promovidas pela Secovi, o sindicato trabalha ativamente para desmistificar o tema. O objetivo do Secovi é municiar o mercado com informações técnicas, capacitar síndicos para que estruturem regimentos internos inteligentes e orientar proprietários e imobiliárias sobre como exercer a atividade de locação por temporada com responsabilidade social e urbana.

O mercado imobiliário de Maringá continuará a evoluir e a criar novos formatos de moradia e rentabilidade. O sucesso dessa evolução não dependerá de barreiras jurídicas intransponíveis, mas sim de uma gestão condominial profissionalizada, onde o bom senso, a segurança e o respeito à coletividade caminhem de mãos dadas com a vanguarda e a inovação dos negócios.